中房智庫認為，2020年房地產(chǎn)市場調(diào)控仍將堅持“穩(wěn)中有進”思路：一方面著重防范經(jīng)濟金融風險，另一方面，加快研究建立長效調(diào)控機制，除不動產(chǎn)統(tǒng)一登記、城鄉(xiāng)統(tǒng)一建設(shè)用地市場、發(fā)展不動產(chǎn)租賃市場外，房地產(chǎn)稅制度的探索、醞釀將更多扮演預(yù)期調(diào)控工具角色，但短期內(nèi)不會推出。
中房智庫研究員 北京師范大學房地產(chǎn)研究中心研究員 趙琳祎自2010年限購、限貸政策推廣實施至今已整十年。以“行政限制措施+貨幣政策+財稅政策”全面介入調(diào)控為標志，中國房地產(chǎn)行業(yè)在“史上最嚴厲”的調(diào)控周期中蹣跚前行。其間，特別是2015~2016年，有部分城市出于經(jīng)濟、財稅收入壓力進行了局部、小范圍政策放松，但交易的快速回暖乃至“過熱”往往招致調(diào)控政策迅速收緊、加碼。在中央定調(diào)“房住不炒”背景下，地方“因城施策”調(diào)控的裁量空間不斷縮小，社會以往“短期經(jīng)濟數(shù)據(jù)下滑會導(dǎo)致調(diào)控放松”的預(yù)期一步步落空，地方城市政府和房地產(chǎn)企業(yè)共同經(jīng)歷了一段由“緊張恐慌到倍感壓力，由興奮期待到失落低沉，由麻木適應(yīng)再到振作轉(zhuǎn)型”的心路歷程。在此過程中，“城市市場分化加劇”“行業(yè)集中度提高”“多元化經(jīng)營”“新產(chǎn)品和商業(yè)模式創(chuàng)新”成為市場百態(tài)中的四個主題詞。2019年，中國房地產(chǎn)行業(yè)的內(nèi)外部形勢深刻變化：一方面，中國對外貿(mào)易摩擦加劇對宏觀經(jīng)濟運行、資本市場發(fā)展、就業(yè)和居民收入構(gòu)成不利影響，經(jīng)濟三駕馬車進出口、社會固定資產(chǎn)投資、居民消費均面臨下行壓力。另一方面，年中“不把房地產(chǎn)作為短期經(jīng)濟刺激手段”提出后，市場政策預(yù)期趨于統(tǒng)一。就“銀根”來看，銀行中長期社會貸款占比不斷走低，房地產(chǎn)業(yè)銀行貸款、信托融資政策迅速收緊，房地產(chǎn)業(yè)投資增速有所放緩，中小開發(fā)商融資困難顯現(xiàn)；就“地根”來看，大城市在城市開發(fā)邊界等“三線”劃定后正普遍加速進入收縮式、內(nèi)涵化發(fā)展階段，《土地管理法》修訂改革征地制度，推動農(nóng)村集體建設(shè)用地入市，向構(gòu)建城鄉(xiāng)統(tǒng)一建設(shè)用地市場邁出關(guān)鍵一步。年初，調(diào)控“放松”的市場預(yù)期一度高漲，2019年4月19日政治局會議重點強調(diào)“房住不炒”“一城一策”，以“穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期”為目標，聚焦防范、化解房地產(chǎn)市場風險，加速推進長效機制建設(shè)，著力維持房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展成為中央和各地房地產(chǎn)市場調(diào)控政策的總思路。年內(nèi)，調(diào)控政策頻度達到歷史高峰。據(jù)中房智庫統(tǒng)計，2019年以來全國各地出臺房地產(chǎn)調(diào)控政策約595次，較2018年增長35%。十九屆四中全會對中國未來發(fā)展建設(shè)的制度框架做出戰(zhàn)略安排，以“房住不炒”為原則、“因城施策”為策略、“長短結(jié)合”為戰(zhàn)術(shù)的房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)控體系正加速形成。回顧、剖析2019年政策思路和關(guān)鍵點，為2020年調(diào)控政策導(dǎo)向提供預(yù)期參考。
緊“銀根”：穩(wěn)預(yù)期、防風險、降杠桿本年度，貿(mào)易摩擦帶來的匯率波動及經(jīng)濟增長預(yù)期變化向國內(nèi)金融市場傳導(dǎo)，我國經(jīng)濟、金融市場運行的不確定因素正在增多，周期性、結(jié)構(gòu)性問題凸顯，以房地產(chǎn)為代表的重點領(lǐng)域風險評估升高。2019年全年，銀保監(jiān)會、央行等部門密集加力房地產(chǎn)金融風險防范，在銀行、信托、海外債、保險等方面強化房地產(chǎn)融資渠道管理。2019年初，央行在例行會議和公告中明確定調(diào)本年度貨幣政策，在提出“保持房地產(chǎn)金融政策連續(xù)性、穩(wěn)定性，保持個人住房貸款合理適度增長”的同時，特別強調(diào)“嚴禁消費貸款違規(guī)用于購房，加強對銀行理財、委托貸款等渠道流入房地產(chǎn)的資金管理”。同時提出加強對存在高杠桿經(jīng)營的大型房企的融資行為的監(jiān)管和風險提示。銀行貸款方面，央行建立專職部門，強化對系統(tǒng)重要性金融機構(gòu)和金融控股集團的“宏觀審慎管理”，特別要求各金融機構(gòu)房地產(chǎn)類融資余額（表內(nèi)及表外、項目融資及按揭貸款）占比不得高于29%，強調(diào)房地產(chǎn)開發(fā)貸款必須嚴格用于具備“四三二”條件齊全的項目，嚴格按照項目工程進度實施放款，嚴格監(jiān)管貸款的資金流向，嚴禁房地產(chǎn)企業(yè)將貸款資金用于拍地及項目保證金等用途。銀保監(jiān)會下發(fā)《關(guān)于開展“鞏固治亂象成果促進合規(guī)建設(shè)”工作的通知》（銀保監(jiān)發(fā)[2019]23號文)，加大對違反房地產(chǎn)行業(yè)政策的各種亂象行為檢查處罰力度，強調(diào)不得向“四證”不全、開發(fā)商或其控股股東資質(zhì)不達標、資本金未足額到位的房地產(chǎn)開發(fā)項目直接提供融資，嚴格限制前端融資模式的發(fā)展。信托融資方面，銀保監(jiān)部門和央行不斷加強窗口指導(dǎo)，要求全面、從嚴控制房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)規(guī)模。特別是對此前部分激進的信托機構(gòu)突破“四三二”限制、通過特定資產(chǎn)收益權(quán)、股權(quán)收益權(quán)等方式幫助房企前期融資買地的行為進行了警示督導(dǎo)，暫停了此類地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)；對中小開發(fā)企業(yè)前期項目融資構(gòu)成較大壓力。多年來社會高度關(guān)注、期待，多次呼之欲出的房地產(chǎn)信托投資基金(REITs)再次擱置。
個人購房貸款方面，央行明確房貸利率調(diào)整事項，保持個人住房貸款利率水平基本穩(wěn)定。央行發(fā)布公告決定改革完善貸款市場報價利率（LPR）形成機制，推動降低實體經(jīng)濟融資成本。央行副行長在政策吹風會上表示，要確保差別化住房信貸政策有效實施，保持個人住房貸款利率基本穩(wěn)定。央行明確自2019年10月8日起，新發(fā)放商業(yè)性個人住房貸款利率以最近一個月相應(yīng)期限的貸款市場報價利率為定價基準加點形成。首套商業(yè)性個人住房貸款利率不得低于相應(yīng)期限貸款市場報價利率，二套商業(yè)性個人住房貸款利率不得低于相應(yīng)期限貸款市場報價利率加60個基點。
